香港土地資源珍稀，如何覓地發展是多屆政府要致力解決的難題。
政府正積極發展「北部都會區」，新界蘊藏巨大發展潛力，但祖堂地佔發展土地面積超過1,500公頃，如何釋放祖堂地，普遍被認為是對香港整體土地供應具有策略性地位。
受限於土地用途和投資額過大，祖堂自身難以開發這些土地，令不少祖堂地出現養草「曬太陽」的情況。
隨着「北部都會區」倡議，新界祖堂地迎來發展契機，可惜出售門檻過高（全體祖堂成員簽名同意），成為祖堂地發展的一大障礙。
為免荒廢土地資源，錯過發展機遇，鄉議局及各祖堂均傾向於政府修例，降低出售祖堂地門檻，令祖堂可更主動掌控未來土地發展方向，爭取最大權益。鄉議局主席劉業強語重深長地說，現在是適當時候去「拆牆鬆綁」，要不然會坐失良機，以後都沒有機會。
文：昭仁 圖：黃冠華、Yuki、資料圖片
祖堂地（俗稱「阿公地」），泛指由宗族、家族或祖堂等傳統組織而非個人擁有的新界鄉村土地。根據祖堂研究專家所撰寫的資料，估計1980年代祖堂持有約2,400至2,790公頃土地。據悉，現時應剩下大約6,500個祖堂，共持有數萬幅土地，面積估計超過1,500公頃。
祖堂地用途受限 農業式微荒廢土地
一直以來，符合規定的祖堂地可獲豁免地租，但仍受土地契約及分區《法定圖則》所載的土地用途限制規限。
「政府在《規劃大綱圖》入面，我們那區劃了很多綠化地帶，包括一些耕地用途的地方⋯⋯其實香港農業已式微， 還有多少人耕田？ 一家四口以耕田維生根本不可能，兒女讀書都供不起。」前新田鄉鄉事委員會主席、新田原居民文富穩接受《堅雜誌》訪問時這樣說。
事實上，不少劃作農地的祖堂地，已隨時代變遷逐漸被廢置，成為雜草叢生的「荒地」，但這些土地又不能擅改用途：「1990年時候，一條《城市規劃條例》概括了新界土地，局限了這些土地用途。」文富穩解釋，條例實施後，村內即使有男丁想起屋，亦因祖堂地局限了用途而難以實現，對於一些只有農業用途的祖堂地，文富穩認為出售發展未嘗不是一件好事。
鄉議局倡降低門檻 抓緊「北都」發展機遇
雖然村民有意出售祖堂地，但程序原來非常複雜。《新界條例》雖然沒有訂明，但政府認為根據法庭判決，引用1986年高等法院判案書所指「從表面上看，在新界仍須獲得全體成員的一致同意，除非當地習俗或《新界條例》另有規定」，出售祖堂地需要獲得祖堂成員一致同意，在現行制度下，即使各村祖堂有意出售土地亦絕非易事。
出售祖堂地門檻過高的問題其實一直存在，以往新界發展較慢，原居民多數靜觀其變，未有投放過多關注。然而，隨着上屆政府提出建設「北部都會區」，並在《施政報告》中提出考慮修訂《新界條例》，為出售祖堂地限制「鬆綁」，配合新界邊境地區發展。至此，新界原居民彷彿看到一線曙光，開始積極檢視如何擅用祖堂地，配合並把握新界發展機遇。
鄉議局近年亦在這方面持續做工夫，早前就降低買賣祖堂地及更換司理的門檻，向各祖堂作出諮詢，建議原本必須全體祖堂成員一致同意，才可出售的祖堂地，調整至多於75%成員同意即可賣地。代表祖堂全體成員的司理，亦建議由終身制轉為5年一任，只要取得過半祖堂成員贊成就可換人，令祖堂運作更加暢順有效率。諮詢早前經已完結，新界鄉議局主席劉業強指，收到約九成意見認同鄉議局建議，會整合意見交給政府，但目前尚未知政府修例要多久。
劉業強：「中間落墨」門檻降至七成五
「最多人提議七成和八成，我們覺得不如中間落墨，七成半。如果有些（祖堂）人數少，七成和七成半都有頗大差異，所以決定在七成半劃線。」新界鄉議局主席劉業強認為降低出售祖堂地門檻是歷史性大改動，相信今屆政府會落實有關安排。相關做法他形容對祖堂和後人均有好處，以免日後跟不上「北部都會區」發展，令土地繼續荒廢。
「今次『北部都會區』倡議，這麼大的行動去發展深圳以南、香港以北土地，我覺得未必一定說是『尾班車』，但是一個很重要的發展。如果因為達不到百分百同意，不能合理地賣給人或跟人合作，從而好好利用這些土地，我相信這些土地會遺留在發展範圍周邊，很大機會以後都發展不到。」
劉業強覺得現在是適當時間去「拆牆鬆綁」：「『北都』倡議明年（2024年）才有整體規劃，就算政府收地都要去到2027年，我們希望明年完善了制度，令土地整合可以加快，釋放出更多土地。」
文富穩作為前新田鄉鄉事委員會主席，亦是祖堂成員之一，他絕對支持降低出售祖堂地門檻：「100%（同意）。在家族裏面，不要說祖堂那麼大，就算是一個家庭一家四口，四個都可能有不同意見，更不要說祖堂有那麼多人。」他指因為長久爭拗，一個人的意見影響到整個祖堂物業的發展，也是經常出現的問題。至於降低門檻多少才合適，他認為總會有不同聲音，七成五應該是絕大多數人可以接受，七成五已經考慮和平衡了各方利益。
土地使用難自決 《收回土地條例》主導一切
降低出售門檻，可以令祖堂地發展更加順利，惟不代表原居民就可以完全主導祖堂地的買賣，因為政府可以引用《收回土地條例》，收回任意一處祖堂地作「公共用途」，而這是村民所不能左右。
「村民很難以土地最高價值賣出去，很難，除非政府首先在《規劃大綱圖》裏面劃一個大型發展區，然後發展商去跟村民談用甚麼價錢收地。但是政府不會在規劃後容許發展商收地，政府一定要有自己的主導。」
文富穩表示，政府將來發展「新田科技城」，需要收回整個新田區前後及周邊土地，當中就包含了很多祖堂地，政府收這些地作公共發展，並不需要理會祖堂的意向：「將來收的（新田）土地是627公頃，這627公頃我相信有四成是祖堂持有的物業。政府不會和村民商討怎樣收你的地，只會引用《收回土地條例》，刊登憲報。除非有司法覆核，可以拖延一年半載，但並不長久。你與政府打官司，純粹浪費金錢。」
謝偉銓：新界祖堂地面積約兩個交椅洲
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓形容，新界祖堂地面積相當於近兩個交椅洲，這些地大部分以農業用途為主，早期出租予他人務農，但隨着農業式微而日漸荒廢，荒廢了的土地就被利用作其他用途，有些甚至是違規用途，這樣無論對新界發展規劃抑或土地使用而言，都極不理想：「譬如你做了維修車廠，對土地方面造成一些損害，土地污染了復耕就有困難，做其他發展也有困難，這些都是問題，完全沒有考慮長遠發展用途。」謝偉銓認為，政府應該利用好新界土地，適時利用《收回土地條例》收回土地資源發展。
百分百同意賣地 不切實際
眼見新界祖堂地頗具發展潛力，但無論私人發展商或是政府，就算有意向收購發展，亦因現時要全體祖堂成員同意而卻步：「門檻很高，因為村民後代不是全部都在香港，有些可能找不到，所以光是要找回這些人就有很大困難。」
謝偉銓解釋，私人發展商因祖堂地出售門檻過高而陷於被動，令他們的發展計劃規模大打折扣，因為必須避開一些未能順利收購的祖堂地範圍。他支持降低祖堂地出售門檻，對想出售和求購雙方而言絕非壞事：「百分之百同意根本不切實際，某個彈性必須要存在。究竟是七成、七成半、八成，我覺得要尊重村民看法，不過原則上一定不可以百分百，必須降低門檻。」
提供更多選擇 避免引發村民衝突
假如政府只是獨沽一味，以《收回土地條例》去收地發展，的確不用面對祖堂地出售門檻過高的問題，但容易引起村民不滿，激化民間對抗：「祖堂而言，子子孫孫這麼多人，他們當然不希望你收，或者收的時候價錢覺得低，就會有反彈和不滿意，假使被人利用，就很容易激化形成對抗。過去有不少這方面的案例，就算願意提高收購價錢，但永遠無止境，因為永遠都希望收得更多、賠得更多。」謝偉銓建議政府可就收地問題多向村民解說，建立更有效的溝通機制，甚至提供多一點選擇予村民，降低收地引起的不滿和對抗。
謝偉銓認為，政府可以考慮讓村民一次性收取賠償，又或是若干年後可以獲得單位收租作補償：「祖先買落土地，都是希望土地有收入，將來子孫有福利。如果分了錢之後，後人就不再享有福利。政府是否可以考慮，例如收回的時候值五千萬，能否用這五千萬置換將來某個發展的一些業權，讓村民繼續出租，後代子孫可以通過這些收入享受一些福利， 其實都可以考慮。」
謝偉銓又提出容許祖堂參與發展項目，給予他們再多一個選擇。然而共同發展未來有機會虧損，所以政府必須在事前與祖堂敲定細節，以免日後出現糾紛。
